Til trods for det senere års massive stigninger på det britiske marked for investeringsejendomme, er der stadig krudt til yderligere gevinster i engelske ejendomme.

Det mener direktør Jan M. Hansen fra Habro Finans A/S, som trods sin beskedne alder på 44 år er en af de mest erfarne personer i den danske ejendomsbranche - med en fortid som direktør for DMK-Holding A/S under Sydbanks lederskab helt tilbage firserne.

»Det engelske ejendomsmarked er efter vores opfattelse ikke overophedet. Boligmarkedet, især i London-området, har nok været overophedet, men inden for erhvervsejendomme er der ikke tale om overophedning,« siger Jan M. Hansen.

»Det er rigtigt, at man i de seneste år har set store værdistigninger i England, men det har man også på andre markeder. På det engelske marked har ejendomsværdistigningerne primært været drevet af lejestigninger på fem-seks procent om året. Når lejen stiger, så stiger værdien af ejendommene. Endvidere skal prisstigningerne ses på baggrund af faldet i den lange engelske rente.«

Jan M. Hansen tilføjer, at Habro netop har købt en ejendom i England, hvor man har valgt at låse renten fast i 30 år på 4,84 procent pr. år alt inklusive.

Direktøren peger desuden på den store pengerigelighed i markedet som en af årsagerne til de stigende ejendomspriser - ikke kun i England, men på næsten alle markeder.

Fortsætter opkøb

Habro Finans fortsætter nu med at satse på opkøb af engelske ejendomme til formidling til danske investorer via anpartsprojekter. Anparterne formidles via Habro Fondsmæglerselskab A/S, der usædvanligt for en ejendomsprojektudbyder er under tilsyn fra Finanstilsynet.

»Ikke fordi vi har pligt til det, men fordi vi af egen fri vilje har valgt at udøve aktiviteten under offentligt tilsyn,« forklarer Jan M. Hansen, der desuden er næstformand i bestyrelsen for brancheforeningen DEB.

Mange danske ejendomsprojektudbydere har valgt at skifte fokus mod bl.a. tyske ejendomme, fordi priserne i England er steget kraftigt det seneste par år. Men Jan M. Hansen fastholder, at der sagtens kan hentes et fornuftigt afkast i England trods prisstigningerne.

»Vi vurderer, at England i de kommende år fortsat vil klare sig godt økonomisk. De fleste økonomer vurderer væksten til to-tre procent om året,« siger direktøren.

»Detailhandelssalget går fortsat godt, selvom man næppe kan opretholde en vækst i detailhandlen på seks procent om året, som det har været tilfældet i de seneste år. Vi er således fortsat meget aktive i England og forventer at købe ejendomme for omkring én mia. kr. i 2006.«

En fordobling i 2005

»Der er masser af muligheder på det engelske marked. Vi forventer lejestigninger på omkring tre procent om året - og dermed fortsat pæne værdistigninger. Risikoen ligger i den engelske økonomi. Men der er ikke noget, der tyder på, at man er på vej ind i dårlige tider,« mener Jan M. Hansen.

Habro købte den første ejendom i England i 1999. De første år købte selskabet en-to ejendomme om året. I 2005 købte Habro ni engelske ejendomme - og solgte ejendomsanparter i engelske ejendomme for 580 mio. kr., hvilket var en fordobling i forhold til 2004.

Den samlede portefølje består nu af 28 ejendomme til en samlet anskaffelsespris på ca. 1,5 mia. kr. Porteføljens markedsværdi er i dag på cirka to mia. kr.

Investorerne i de engelske projekter er ifølge Jan M. Hansen alle højtlønnede og formuende. Cirka 35 procent er rådgivere (revisorer og advokater), 26 procent er formuende personer med selvstændig virksomhed, og 39 procent er ledere.

Men selv folk, der har mange penge, bør se sig for, advarer direktøren for Habro Finans.

»Man skal ikke tro, at blot fordi, at der er tale om en engelsk ejendom, så bliver det en god investering. I et så kæmpe marked udbydes også mange dårlige ejendomme. Derfor er det ekstremt vigtigt, at man ser sig godt for, inden man køber,« fastslår han.

Lange lejekontrakter

Et af de særlige kendetegn ved det britiske ejendomsmarked, som er Europas største og vigtigste, er de ekstremt lange lejekontrakter. Desuden betaler lejer typisk alle omkostninger til indvendig og udvendig vedligeholdelse. Lejen reguleres op til markedsniveau med mellemrum.

»Vi har specialiseret os i at udbyde ejendomme med de rigtig lange lejekontrakter. Den gennemsnitlige restløbetid i lejekontrakterne er således på 67 år,« oplyser Jan M. Hansen.

»Et af kravene til en ejendom er, at lejekontraktens løbetid skal være så lang, at investorerne skal kunne sælge ejendommen igen som en langtidsudlejet ejendom. Det giver alt andet lige en højere salgspris i forhold til korttidsudlejede ejendomme, hvor en køber nødvendigvis skal have en præmie for at påtage sig genudlejningsrisikoen, risiko for tomgang, lejenedgang og så videre.«

Den næste ejendom, som Habro udbyder, er en velbeliggende ejendom, som er udlejet til Marks &amp

Spencer - med en restløbetid i lejekontrakten på 155 år!

Ejendommen er typisk for Habro Finans, som især fokuserer på forretningsejendomme i bycentrum. Den engelske planlovgivning er nemlig lige så restriktiv som den danske, og de fleste byer gør derfor meget ud af at sikre optimale forhold for handlen i bycentrum.

Forbeholdne på Tyskland

Modsat mange af konkurrenterne på det danske marked er Habro Finans endnu ikke begyndt at udbyde tyske ejendomsprojekter.

»Vi er forbeholdne overfor udviklingen i Tyskland. Vi frygter, at man ikke har set bunden endnu. Startforrentningen er højere end i England, men til gengæld kan man næppe forvente større lejestigning og dermed værdistigninger,« siger Jan M. Hansen.

»Lejekontrakterne i Tyskland er generelt kortere end i England. Lejeren kan ofte forlænge lejekontrakterne i op til 15 år, fordelt på tre gange fem år, på uændrede lejevilkår efter udløb. Det vil lejer selvfølgelig gøre, hvis der kommer gang i den tyske økonomi. Men hvis ikke det bliver tilfældet, så opsiger lejer lejekontrakten ved udløb, eller kræver lejenedsættelse for at fortsætte.«

»På den måde synes vi, der er en slagside i den måde, som lejekontrakterne er opbygget på. Køb af tyske ejendomme opfatter vi som en form for defensiv investering, forstået på den måde, at man bør være tilfreds med det løbende afkast, mens man ikke skal forvente de store værdistigninger. Vi hæfter os ved, at de tyske ejendomsinvestorer stort set ikke er i markedet for køb. Til gengæld sælger de til udenlandske investorer.«